Actieve stappen bij levering bouwkavels maken verkoper btw-ondernemer

Hof Amsterdam: levering bouwkavels door particulier is belaste handeling

Hof Amsterdam heeft geoordeeld dat een particulier die twee bouwkavels levert, handelt als ondernemer voor de omzetbelasting.

Feiten en geschil

X stond sinds 2003 geregistreerd als btw-ondernemer vanwege verhuur van onroerende zaken. In 2007 kocht X een landgoed met diverse opstallen, waaronder een monumentenpand, arbeiderswoningen en een molen. X wilde drie arbeiderswoningen slopen en vier bouwkavels realiseren. Hiervoor sloot X een intentieovereenkomst met de gemeente en een molenstichting, liet archeologisch onderzoek uitvoeren, een vijver aanleggen, de toegangsweg verharden en nutsvoorzieningen tot aan de kavels aanleggen. In 2019 leverde X twee kavels en droeg € 219.387 btw af. In geschil was of X bij deze levering als ondernemer handelde.

Oordeel van het hof

Het hof stelt vast dat X actieve stappen heeft gezet die vergelijkbaar zijn met die van een professionele handelaar, zoals:

• initiëren van bestemmingswijziging en bebouwingsmogelijkheden;

• sloop van bestaande bebouwing;

• uitvoeren van onderzoek en bouwrijp maken van de grond;

• aanleg van infrastructuur en nutsvoorzieningen;

• inschakelen van een makelaar.

Dat de kavels tot het privévermogen behoorden en dat het om een eenmalige levering ging, doet hier niet aan af. Het hof verwijst naar het arrest Slaby & Kuc (C-180/10 en C-181/10), waarin vergelijkbare criteria zijn gehanteerd. Het hoger beroep van X is ongegrond.

Praktische gevolgen

Particulieren die actief betrokken zijn bij de ontwikkeling en verkoop van bouwkavels lopen het risico als btw-ondernemer te worden aangemerkt. Dit betekent dat zij btw moeten afdragen over de levering, maar ook recht kunnen hebben op aftrek van voorbelasting.

Meer weten? Neem contact op met Jessy Dictus (jd@lexfiscalisten.nl), Mike Raafs (mr@lexfiscalisten.nl) of Vincent Hekker (vh@lexfiscalisten.nl)

Bron: Hof Amsterdam, 13-01-2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:793